SCI et LMNP : est-il possible de cumuler les deux statuts ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez si vous pouvez cumuler SCI et LMNP ? Bonne nouvelle : c’est possible, mais pas sans conditions. Entre souplesse de gestion, fiscalité allégée et risque de bascule à l’impôt sur les sociétés, ce montage attire autant qu’il interroge.

Dans cet article, vous découvrirez comment fonctionne le cumul SCI et LMNP, les conditions à respecter, les risques à éviter et les avantages à en tirer selon votre situation.

Est-il possible de cumuler SCI et LMNP ?

Il est tout à fait possible de cumuler une SCI et le statut de LMNP, mais seulement sous certaines conditions.

La SCI, par nature, est une structure civile destinée à gérer un patrimoine immobilier sans exercer d’activité commerciale. Elle est donc naturellement orientée vers la location nue, qui génère des revenus fonciers.

En revanche, la location meublée, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car elle est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale.

Cela dit, une SCI peut tout de même proposer de la location meublée tant que cette activité reste limitée et accessoire. Dans ce cas, elle peut bénéficier du régime LMNP sans perdre sa nature civile.

Quelles sont les conditions pour cumuler SCI et LMNP ?

Pour qu'une SCI reste imposée à l'impôt sur le revenu (IR) et ne bascule pas automatiquement à l'impôt sur les sociétés (IS), elle doit respecter deux conditions :

1. Plafond de revenus : les revenus de location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d'affaires annuel HT de la SCI

2. Caractère occasionnel : l'activité de location meublée doit rester ponctuelle, sans habitude ni régularité

Ces règles garantissent le maintien du caractère civil de la SCI, dont la vocation première est la gestion de biens immobiliers nus. Une activité trop commerciale entraîne un changement de régime fiscal.

Le plafond de revenus à respecter

Pour cumuler une SCI et LMNP, la proportion des revenus issus de la location meublée ne doit pas excéder 10 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes de la SCI. Cette limite assure que la location meublée reste une activité accessoire.

Exemple : si la SCI perçoit 50 000 € de loyers annuels au total, la part des loyers meublés ne peut excéder 5 000 €.

Le caractère occasionnel de l'activité

La location meublée ne doit pas être exercée de manière régulière ou systématique. Sont tolérées :

• Les locations saisonnières (vacances, week-ends ponctuels...)

• Les mises en location temporaires et non récurrentes

Lorsque les deux conditions sont respectées, la SCI conserve son imposition à l'IR avec plusieurs avantages :

• Chaque associé est imposé personnellement selon sa quote-part

• Application du régime des plus-values immobilières des particuliers

• Pas d'imposition au niveau de la société

Cela permet aussi d’optimiser le plafond des 23 000 € de recettes LMNP par an et par associé. Par exemple, deux associés à 50 % peuvent louer un bien meublé générant jusqu’à 46 000 € de recettes annuelles, tout en conservant le régime de la SCI à l’IR.

En revanche, si l'une des deux conditions n'est pas respectée, la SCI bascule automatiquement à l'IS, avec des impacts fiscaux majeurs :

• Perte du régime des plus-values des particuliers

• Imposition des bénéfices au niveau de la société

• Fiscalité plus lourde en cas de revente

• Double imposition potentielle (société puis associés)

Quelles sont les conséquences du cumul des statuts de SCI et de LMNP ?

Cumuler une SCI avec une activité de location meublée peut offrir des avantages fiscaux, mais ce choix entraîne aussi des effets juridiques et comptables à ne pas sous-estimer.

Si la location meublée reste occasionnelle

Lorsque les revenus issus de la location meublée :

• ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI

• ou restent sous le seuil de 23 000 € par an

la société conserve son régime fiscal à l’impôt sur le revenu (IR).

👉 Cela reste un cadre souple avec des avantages :

• pas d’obligation de comptabilité commerciale complète

• imposition directe entre les mains des associés

• maintien du régime des plus-values des particuliers en cas de revente

La SCI peut ainsi bénéficier des avantages du statut LMNP (amortissements, déductions de charges...) sans basculer à l’impôt sur les sociétés.

C’est donc un montage intéressant pour les revenus modérés ou les locations ponctuelles.

Si la location meublée devient habituelle

Lorsque l’activité meublée devient régulière ou dépasse les seuils ci-dessus, la SCI est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

👉 Ce changement implique :

• une comptabilité commerciale complète

• la production de comptes annuels

• souvent, l’intervention d’un expert-comptable

Fiscalement, les bénéfices sont imposés à 15 % jusqu’à 38 120 €, puis à 25 % au-delà, avec la possibilité de déduire :

• les amortissements du bien et des travaux

• la rémunération du gérant

• et l’ensemble des charges liées à la gestion

Cependant, la revente devient moins favorable : la plus-value relève du régime professionnel, sans abattement pour durée de détention, et les bénéfices distribués subissent la flat tax (30 %).

Tableau comparatif : SCI et LMNP au réel vs SCI à l’IS

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